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内环成交量持续低迷预警上海楼市秋冬之交我

发布时间:2019-11-18 12:30:18

内环成交量持续低迷 预警上海楼市秋冬之交_我的钢铁

今年春节前,与朋友在市中心某一大型餐厅吃饭,巧遇沪上某着名房产代理商包了两层的楼面开公司的庆功宴。朋友不禁感叹:上海的房地产市场真是牛气冲天啊。最近听说,这家房产代理商已经关掉了上海2/3的门店。

谁也没料到,上海的楼市会萎缩得如此之快,而且至今没有一丝复苏迹象。就在一年前,那时的争论中心还是上海房地产市场的拐点什么时候到来,而这也丝毫不影响上海房价在随后的3个月内疯涨了30%。

现在已没有人再谈起去年的那场争论了。因为今年4月份的宏观调控就是上海房地产市场一直期盼的拐点。以这个时间点为分水岭,上海的房地产成交量急剧萎缩。上海新房市场在5、6、7、8四个月连续创出新低,成交量急剧下滑。宏观调控彻底改变了市场的供需对比。但为什么会下滑得如此之快呢?

以3、4月份的价格来看,内、中、外环的实际均价分别达到了3万元、2万元、1万元。对一个人均年收入不过2.5万元人民币的城市来说,显然这个价格是普通上海居民无法承受的,也就是说当时上海绝大部分的自住需求已经被抑制住了。现在再来看这场宏观调控,实际上几乎打掉了全部的投资需求,也只有这个时候我们才发现是什么一直支撑着上海房地产市场。

而如果要细分这个市场的话,则内环市场才是上海房产市场的主线,几乎所有的外来房地产投资都流入了这个区域,内环市场的好坏直接反映着整个上海房地产市场的好坏。

房产界一直有“金九银十”的说法。观察这两个月的市况,成交量确实比前几个月有明显的增长,但这是在经历了8月底开始的一轮降价狂潮下所取得的成交量。以平均成交价格来看,其实一直在逐月走低。

再以分布的区域来看,绝大部分成交量都分布在中外环,内环中心城区成交量却仍然停滞不前。这是个不妙的信号,代表高端市场的需求也就是投资的那部分需求继续冬眠,这部分高端市场自今年4月份以来就陷入了有价无市的境地。

主宰目前上海房地产市场的几乎完全是中外环的自住房需求。

但在经历了一系列的降价刺激后,消费者已经开始麻木了,觉得降价后面还有降价,观望又成了主流。从黄金周后的成交数据上可以看出,虽然每天的成交量一直维持在五六百套,但除去最近大批上市的动迁房,实际的普通住宅成交量其实比9月份下降了。

最近的一篇调查说上海房地产开发商的信心指数已经跌到了1999年的水平,那倒正好是上海这轮房地产上升周期的开始。6年一个轮回,或许上海房地产的漫漫寒冬才刚刚开始。(中国房地产报)

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